نحوه محاسبه ارزش منصفانه بازار (FMV) یک خانه

ما یک سرویس مقایسه مستقل و پشتیبانی از تبلیغات هستیم. هدف ما این است که با ارائه ابزارهای تعاملی و ماشین حساب های مالی ، انتشار محتوای اصلی و عینی ، به شما کمک کنیم تا تصمیمات مالی هوشمندانه تری بگیرید ، با این امکان را برای شما فراهم می کند که تحقیق را انجام دهید و اطلاعات را به صورت رایگان مقایسه کنید - تا بتوانید با اطمینان تصمیمات مالی بگیرید. Bankrate با صادرکنندگان مشارکت دارد ، از جمله ، اما محدود به آن ، American Express ، Bank of America ، Capital One ، Chase ، Citi و Discover نیست.

چگونه درآمد کسب می کنیم

پیشنهادهایی که در این سایت ظاهر می شود از شرکت هایی است که ما را جبران می کنند. این جبران خسارت ممکن است بر نحوه و مکان ظاهر شدن محصولات در این سایت تأثیر بگذارد ، از جمله ، به عنوان مثال ، نظمی که در آن ممکن است در دسته های لیست ظاهر شود. اما این جبران خسارت بر اطلاعاتی که ما منتشر می کنیم یا بررسی هایی که در این سایت مشاهده می کنید تأثیر نمی گذارد. ما جهان شرکت ها یا پیشنهادات مالی را که ممکن است در دسترس شما باشد ، قرار نمی دهیم.

در این صفحه

• ارزش بازار عادلانه در املاک و مستغلات چیست؟
• FMV برای چه مواردی استفاده می شود؟
• چگونه بازار منصفانه محاسبه می شود
• متداول

الن چانگ یکی از مشارکت کنندگان سابق برای بانکداری است. چانگ مقالات خود را در مورد وام ها ، خرید خانه و املاک و مستغلات متمرکز کرد. Byline وی در انتشارات تجاری ملی از جمله CBS News ، Yahoo Finance و MSN Money ظاهر شده است.

ویرایشگر ارشد مالکیت ارشد راست راست

Troy Segal سردبیر ارشد مالکیت خانه Bankrate است و روی همه چیز از نگهداری و نگهداری گرفته تا ساخت و ساز و افزایش ارزش تمرکز دارد.

وعده بانکی

در Bankrate ما در تلاش هستیم تا به شما در تصمیم گیری های دقیق تر مالی کمک کنیم. در حالی که ما به یکپارچگی شدید تحریریه رعایت می کنیم ، این پست ممکن است حاوی اشاراتی به محصولات شرکای ما باشد. در اینجا توضیحی در مورد نحوه کسب درآمد ارائه شده است.

وعده بانکی

Bankrate که در سال 1976 تأسیس شد ، سابقه طولانی در کمک به افراد در انتخابات مالی هوشمندانه دارد. ما این شهرت را بیش از چهار دهه با تغییر شکل دادن به روند تصمیم گیری مالی و اطمینان به مردم در مورد اقدامات بعدی حفظ کرده ایم.

Bankrate از یک سیاست تحریریه دقیق پیروی می کند ، بنابراین می توانید اعتماد کنید که ما در اولویت شما قرار می گیریم. تمام مطالب ما توسط متخصصان بسیار ماهر و متخصص ویرایش شده است و توسط متخصصان موضوع ویرایش شده است ، که تضمین می کنند هر آنچه را که ما منتشر می کنیم عینی ، دقیق و قابل اعتماد است.

خرید یا فروش خانه یکی از بزرگترین تصمیمات مالی است که یک فرد تا کنون اتخاذ می کند. خبرنگاران و ویراستاران املاک و مستغلات ما بر آموزش مصرف کنندگان در مورد این معامله در حال تغییر زندگی و نحوه حرکت در بازار مسکن پیچیده و در حال تغییر تمرکز دارند. از پیدا کردن یک عامل تا بسته شدن و فراتر از آن ، هدف ما این است که به شما کمک کنیم احساس اطمینان داشته باشید که بهترین و باهوش ترین معامله املاک و مستغلات را ممکن می کنید.

صداقت تحریریه

Bankrate از یک سیاست تحریریه دقیق پیروی می کند ، بنابراین می توانید اعتماد کنید که ما در اولویت شما قرار می گیریم. ویراستاران و خبرنگاران برنده جوایز ما محتوای صادقانه و دقیقی را ایجاد می کنند تا به شما در تصمیم گیری های مناسب مالی کمک کنند.

اصول اساسی

ما برای اعتماد شما ارزش قائل هستیم. مأموریت ما این است که اطلاعات دقیق و بی طرفانه خوانندگان را در اختیار خوانندگان قرار دهیم و ما استانداردهای سرمقاله ای را برای اطمینان از این اتفاق در اختیار داریم. ویراستاران و خبرنگاران ما کاملاً محتوای سرمقاله را بررسی می کنند تا اطمینان حاصل کنید که اطلاعاتی که می خوانید دقیق است. ما فایروال را بین تبلیغ کنندگان و تیم تحریریه خود حفظ می کنیم. تیم تحریریه ما جبران مستقیم تبلیغ کنندگان ما را دریافت نمی کند.

استقلال تحریریه

تیم تحریریه Bankrate به نمایندگی از شما - خواننده می نویسد. هدف ما این است که بهترین توصیه را برای کمک به شما در تصمیم گیری های مالی شخصی هوشمندانه ارائه دهیم. ما از دستورالعمل های دقیق پیروی می کنیم تا اطمینان حاصل کنیم که محتوای سرمقاله ما تحت تأثیر تبلیغ کنندگان قرار نمی گیرد. تیم تحریریه ما هیچ جبران مستقیم از تبلیغ کنندگان دریافت نمی کند ، و محتوای ما برای اطمینان از صحت کاملاً بررسی شده است. بنابراین ، چه در حال خواندن مقاله یا یک بررسی باشید ، می توانید به اطلاعات معتبر و قابل اعتماد اعتماد کنید.

چگونه درآمد کسب می کنیم

شما سوالات پول داریدBankrate پاسخ دارد. کارشناسان ما بیش از چهار دهه به شما در تسلط بر پول خود کمک می کنند. ما به طور مداوم در تلاش هستیم تا توصیه ها و ابزارهای تخصصی لازم برای موفقیت در طول سفر مالی زندگی را در اختیار مصرف کنندگان قرار دهیم.

Bankrate از یک سیاست تحریریه دقیق پیروی می کند ، بنابراین می توانید اعتماد کنید که محتوای ما صادقانه و دقیق است. ویراستاران و خبرنگاران برنده جوایز ما محتوای صادقانه و دقیقی را ایجاد می کنند تا به شما در تصمیم گیری های مناسب مالی کمک کنند. محتوای ایجاد شده توسط کارمندان تحریریه ما عینی ، واقعی و تحت تأثیر تبلیغ کنندگان ما نیست.

ما در مورد چگونگی ارائه محتوای با کیفیت ، نرخ رقابتی و ابزارهای مفید برای شما با توضیح نحوه کسب درآمد ، شفاف هستیم.

Bankrate.com یک ناشر مستقل و با پشتیبانی از تبلیغات و سرویس مقایسه است. ما در ازای قرار دادن محصولات حمایت شده و خدمات ، یا با کلیک بر روی برخی از پیوندهای ارسال شده در سایت ما ، جبران می شویم. بنابراین ، این جبران خسارت ممکن است تأثیر بگذارد که چگونه ، از کجا و در چه سفارش محصولات در دسته بندی های لیست ظاهر می شوند. عوامل دیگر ، مانند قوانین وب سایت اختصاصی خود ما و اینکه آیا محصولی در منطقه شما ارائه می شود یا در محدوده نمره اعتباری انتخاب شده شما نیز می تواند بر نحوه و مکان ظاهر شدن محصولات در این سایت تأثیر بگذارد. در حالی که ما در تلاش هستیم تا پیشنهادات گسترده ای را ارائه دهیم ، Bankrate اطلاعات مربوط به هر محصول یا خدمات مالی یا اعتبار را شامل نمی شود.

ارزش منصفانه بازار یک خانه ، که براساس قیمتی است که یک خریدار بالقوه مایل به پرداخت آن است ، یک عامل مهم برای فروشندگان و خریداران است. شما اغلب آن را به طور خلاصه به عنوان FMV مشاهده خواهید کرد.

ارزش بازار منصفانه (FMV) در املاک و مستغلات چیست؟

ارزش بازار عادلانه قیمتی است که یک خریدار مایل به یک فروشنده مایل به خانه در یک بازار آزاد پرداخت می کند ، بدون اینکه شرایط فعلی عرضه و تقاضا وجود داشته باشد ، توضیح می دهد Tim Garrity ، شریک و کارگزار در املاک و مستغلات Copper Hill در فیلادلفیا. به عبارت دیگر ، هر دو طرف دانش کافی برای ادامه فروش دارند ، اما عوامل خارجی به مذاکره قیمت و شرایط مربوط نمی شوند.

کارا امیر ، نماینده املاک و مستغلات در Coldwell Banker Global Luxury در لس آنجلس می گوید: "اساساً ، این همان چیزی است که مخاطبان خریدار خانه را با ارزش بودن می دانند."

ارزش بازار منصفانه (FMV) برای چه چیزی استفاده می شود؟

نمایندگان املاک و مستغلات به طور معمول از ارزش بازار منصفانه برای تعیین قیمت یا محدوده قیمت که در آن خانه هنگام کار با فروشنده یا خریدار برای فروش یک لیست یا استراتژی ارائه می دهد ، استفاده می کنند.

ارزیابی کنندگان همچنین ارزش بازار منصفانه را در گزارش ارزیابی در نظر می گیرند ، که در طی فرایند خرید خانه در هنگام تأمین اعتبار ، یا هنگامی که یک صاحب خانه تصفیه می شود ، تکمیل می شود. گاریتی می گوید ، اگرچه ارزش ارزیابی شده یک خانه - نظر یک ارزیابی کننده واحد - همیشه با ارزش بازار عادلانه یکسان نیست ، اما گزارش ارزیابی هنوز رایج ترین روش برای یافتن آن است.

در خارج از معامله املاک و مستغلات ، وکلا ، مقامات دولتی و شرکت های بیمه نیز ارزش بازار عادلانه را در سناریوهای مختلف مانند طلاق ، مرگ ، دامنه برجسته و ضرر ناشی از یک فاجعه طبیعی در نظر می گیرند.

چگونه ارزش بازار منصفانه (FMV) محاسبه می شود

این که آیا یک عامل در حال تهیه تجزیه و تحلیل بازار مقایسه ای (CMA) است یا یک ارزیابی کننده در حال تکمیل گزارش ارزیابی است ، ارزش بازار منصفانه اغلب با گرفتن ارزش سه یا بیشتر خانه قابل مقایسه یا محفظه ها ، که اخیراً فروخته شده و به دست می آورند ، محاسبه می شود. گاریت می گوید.

برای ارزیابی ، یک ارزیابی کننده این گروه از خانه ها و عوامل را در هرگونه مثبت یا منفی برای هر یک بر اساس ویژگی های خاص بررسی می کند. به عنوان مثال ، اگر خانه مورد نظر 1500 فوت مربع و یکی از محفظه ها 1250 فوت مربع بود ، می تواند یک مزیت برای این شرکت باشد ، اما منهای برای خانه ارزیابی می شود.

گاریتی می گوید: "این فرایند به نقاشی دقیق تر از ارزش خانه کمک می کند ، زیرا بیشتر خانه ها با یکدیگر متفاوت هستند."

برای هر دو عامل و ارزیابی کننده ، روش های زیادی برای محدود کردن لیستی از Comps وجود دارد. آمیر از 90 تا 180 روز گذشته ، تحت قرارداد و دارایی های فروخته شده ، از نظر اندازه و سن مشابه ، تحقیقاتی را انجام می دهد. این روزها ، هرچه فروش جدیدتر باشد ، بهتر می شود.

امیر می گوید: "با توجه به سرعت فعلی فروش در بسیاری از بازارها ، در حال حاضر 180 روز به عقب نگاه می کنیم ممکن است داده هایی را نشان دهد که خیلی قدیمی است زیرا قیمت ها در بسیاری از بازارها از جایی که شش تا سه ماه پیش به طور چشمگیری افزایش یافته اند ، افزایش یافته است."

او سپس مناسب ترین خانه ها را به سبک و مکان نزدیک به قیمت خود انتخاب می کند و برای عوامل مختلفی مانند:

این تنظیمات مبتنی بر طیف وسیعی از مقادیر پذیرفته شده در کتاب هزینه مسکونی Marshall & Swift CoreLogic است.

امیر می گوید: "به عنوان مثال ، ارزش استخر بسته به اندازه و ویژگی ها ممکن است حدود 15،000 تا 30،000 دلار باشد ، ممکن است یک خلیج گاراژ اتومبیل سوم حدود 5000 تا 7000 دلار ارزش داشته باشد و یک حمام کامل ممکن است 5000 تا 7000 دلار ارزش داشته باشد."

ارزیابی کنندگان بیشتر از نمایندگان املاک و مستغلات از این کتاب استفاده می کنند ، اما نمایندگان اغلب با ارزیابی کنندگان مشورت می کنند تا در مورد تنظیمات فعلی ادامه دهند.

امیر می گوید ، پس از انجام تنظیمات ، نماینده یا ارزیابی کننده به طور معمول "ایده بسیار خوبی از ارزش این ملک" دارد.

راه های دیگر برای محاسبه ارزش بازار منصفانه (FMV)

گذشته از استراتژی COMPS ، ارزیابی کنندگان گاهی اوقات از آنچه که رویکرد هزینه نامیده می شود برای تعیین ارزش بازار منصفانه استفاده می کنند ، به ویژه هنگامی که خانه منحصر به فرد است و تعداد زیادی از آنها برای وزن کردن آن وجود ندارد. در رویکرد هزینه ، یک ارزیابی کننده قیمت فروش قبلی LOT را در نظر می گیرد و هزینه ساخت و ساز را برای جایگزینی خانه در ملک ، فاکتورسازی در استهلاک و تفریق آن از ارزش تخمین می زند.

یک روش سوم کمتر استفاده شده به عنوان رویکرد سرمایه گذاری درآمدی شناخته می شود ، که به طور کلی برای درآمد یا خواص اجاره محفوظ است و براساس میزان درآمد حاصل از خانه است.

حرف آخر در مورد محاسبه ارزش بازار عادلانه

نمایندگان املاک و مستغلات به طور معمول از ارزش بازار منصفانه استفاده می کنند تا قیمت یا محدوده قیمت خانه را بفروشند. از آن استفاده می شود تا یک لیست یا استراتژی ارائه دهد. ارزش بازار منصفانه معمولاً با گرفتن میانگین سه یا بیشتر خانه قابل مقایسه تعیین می شود.

استراتژی Comps یک روش محبوب برای تعیین ارزش عادلانه بازار خانه است ، قیمتی که یک خریدار مایل به پرداخت آن در یک بازار معین است.

با این حال ، امروزه در بسیاری از بازارها ، خانه هایی که بالاتر از ارزش بازار عادلانه هستند ، وجود دارد ، بنابراین استفاده از Comps برای تهیه یک استراتژی پیشنهاد ممکن است نتیجه موفقیت آمیز برای خریداران در موقعیت های چند گانه نباشد.

امیر می گوید: "بسیاری از فروشندگان در سراسر کشور با توجه به بازار عرضه/تقاضای زیاد که در حال حاضر تجربه می کنیم ، قیمت های درخواست خود را تحت فشار قرار می دهند.""این رویکرد به خوبی در بازار کندی کار نمی کند ، جایی که سطح موجودی در حال ساخت است و فروشنده AFZ اغلب با گزینه های زیادی در محدوده قیمت خود ، از جمله ساخت و سازهای جدید رقابت می کند."

اگرچه در شرایط متعادل تر ، نمایندگان و ارزیابی کنندگان اغلب به روش COMPS و گاهی اوقات رویکرد هزینه یا استفاده از درآمد ، برای برآورد ارزش بازار عادلانه متکی هستند. اگر در مورد ارزش منصفانه بازار خانه خود کنجکاو هستید ، هر فرمول مکان مناسبی برای شروع خواهد بود.

سوالات متداول

چه عواملی بر ارزش منصفانه بازار یک خانه تأثیر می گذارد؟

ارزش منصفانه بازار یک خانه توسط عوامل مختلفی از جمله:

• محل
• اندازه خانه و فضای قابل استفاده
• سن و شرایط
• به روزرسانی و به روز رسانی

به خاطر داشته باشید که بازار مسکن محلی و خانه های قابل مقایسه در این نزدیکی (محله های محله) همه عوامل مهمی در تعیین FMV نیز هستند ، همانطور که ماهیت محله و امکانات آن نیز وجود دارد: آیا بزرگراه اصلی یا حمل و نقل عمومی در این نزدیکی وجود دارد؟آیا مدارس منطقه خوب هستند؟میزان جرم چگونه است؟نزدیکی به مناطق خرده فروشی/مشاغل تجاری چیست؟

چگونه می توان ارزش بازار منصفانه خانه را هنگام خرید خانه به شما کمک کرد؟

دانستن ارزش منصفانه بازار یک خانه می تواند به خریداران کمک کند تا تعیین کنند که قیمت لیست بالا ، پایین یا در مورد مناسب است و برای تدوین یک پیشنهاد رقابتی. علاوه بر این ، این می تواند به خریداران کمک کند تا از میزان تأمین اعتبار وام دهنده خود برای این ملک استفاده کنند (هرچند که در نهایت به ارزش ارزیابی شده در خانه بستگی دارد).

آیا ارزش بازار عادلانه همان ارزش ارزیابی شده است؟

شماره ارزش بازار منصفانه تخمین ارزش یک ملک است ، که به طور معمول توسط یک متخصص املاک و مستغلات بر اساس عواملی مانند شرایط ، مکان و ارزش بازار خواص قابل مقایسه در همان منطقه تعیین می شود. از طرف دیگر ، ارزش ارزیابی شده ، ارزش قرار داده شده توسط یک دولت محلی (از طریق یک ارزیابی کننده دارایی شخصی) به منظور مالیات - به طور خاص ، مالیات بر دارایی است. ارزش بازار و ارزش ارزیابی شده یک ملک لزوماً با هم مطابقت ندارد و ارزش ارزیابی شده لزوماً بر ارزش منصفانه بازار خانه یا ارزش فروش مجدد تأثیر نمی گذارد. در حقیقت ، این دو اغلب کمی خارج از همگام هستند ، با ارزش های ارزیابی شده ارزش فعلی بازار را عقب می اندازند.

ارزش ارزیابی با ارزش بازار عادلانه چگونه است؟

ارزش بازار منصفانه مبلغی است که یک خانه در بازار آزاد به فروش می رسد ، که توسط تقاضای خریدار تعیین می شود و بر اساس تجزیه و تحلیل مقایسه ای بازار (CMA) از خواص مشابه در منطقه. ارزش ارزیابی شده نظر یک ارزیابی کننده مجوز و شخص ثالث است که توسط وام دهنده خریدار استفاده می شود تا اطمینان حاصل کند که خانه ارزش وام را دارد. مقادیر ارزیابی شده اغلب پایین تر از ارزش های بازار عادلانه است. اگر این اتفاق بیفتد ، صاحبان خانه می توانند بر اساس ارزش ارزیابی شده پایین تر ، قیمت پیشنهاد را دوباره مذاکره کنند ، یا سعی کنند نظر دوم را از یک ارزیابی کننده دیگر بدست آورند.