رایگان برای ساخت

کنترل بیش از حد بازار مسکن آمریکا در مناطق ساحلی، تحصیل کرده و مولد این کشور آغاز شد. با این حال، با گذشت زمان، موانع ساخت و ساز گسترش یافته است. حومه تونی فینیکس و آستین، که زمانی دست سازندگان خود را برای ساخت مسکن مقرون به صرفه فراوان باز می گذاشتند، اکنون تقریباً به اندازه منطقه بوستون محدود شده اند.

گسترش مقررات استفاده از زمین تأثیر پایداری بر هزینه مسکن آمریکا خواهد داشت. شبکه محدودیت ها با محدود کردن تعداد خانه هایی که می توانند ساخته شوند، قیمت ها را بالا می برد و از طریق عدم اطمینانی که ایجاد می کند، از توسعه جلوگیری می کند. از آنجایی که فرآیند صدور مجوز اغلب تنها پروژه های کوچک یکباره را امکان پذیر می کند، سازندگان آمریکایی نمی توانند از صرفه های مقیاسی که تقریباً هر کالای تولیدی دیگری را به مراتب مقرون به صرفه تر کرده است، استفاده کنند.

پیامدهای مقررات استفاده از زمین فراتر از هزینه های بالای مسکن است. از آنجایی که مردم نمی توانند به مناطقی که ساخت و ساز ندارند نقل مکان کنند، پربارترین مکان های آمریکا بسیار کوچک باقی مانده اند. بنابراین، تولید ناخالص داخلی کشور کمتر از آن چیزی است که با یک سیستم مسکن منطقی تر می توانست باشد، و فقر اغلب منجمد می شود. حباب های قیمت مسکن در زمانی که سهام مسکن ثابت می شود شدیدتر می شود، بنابراین کشور با امتناع از تسهیل ساخت وساز به هرج و مرج مالی دست می یابد.

متأسفانه ماهیت چرخه ای بازار مسکن، اصلاحات را با مشکل مواجه می کند. آمریکایی ها در حال حاضر در حال سوار شدن دوباره به ترن هوایی قیمت مسکن هستند - از آنجایی که فدرال رزرو برای کاهش تورم نرخ های بهره را افزایش می دهد، قیمت ها احتمالاً به کاهش خود ادامه خواهند داد. اصلاح طلبان می توانند در هنگام افزایش قیمت ها شتابی برای تغییر ایجاد کنند، اما وقتی قیمت ها سقوط می کنند، این حرکت متوقف می شود. در سال 2008 اشتیاق کمی برای ارتقای قیمت مسکن وجود داشت، زیرا قیمت مسکن در طول بحران مالی سقوط کرد، و در سال 2024 نیز چنین نخواهد بود، اگر افزایش نرخ بهره قیمت مسکن را به میزان قابل توجهی کاهش دهد.

تغییرات مورد نیاز به این شکل به جایی نمی رسد. هر تلاش اصلاحی عمده در ایالات متحده زمان بر است. اگر اجازه دهیم چرخه مسکن تعیین کند که چه زمانی به این موضوع اهمیت می دهیم، فرصت ایجاد یک آمریکای سازنده تر، انعطاف پذیرتر و بازتر را از دست خواهیم داد. تنها فرصت برای اصلاحات واقعی مسکن، تلاش ملی و دولتی پایدار برای دادن آزادی بیشتر آمریکایی ها برای ساخت و ساز است.

F ROM 2012 تا 2022 ، آمریکا یکی دیگر از رونق های بزرگ مسکن خود را تجربه کرد ، تقریباً به همان اندازه که از سال 1996 تا 2006 رخ داده است. بین ژوئن 1996 و ژوئن 2006 ، قیمت مسکن 122 درصد یا 72 درصد افزایش یافته است و تورم را تصحیح می کند ، مطابق مطابقبه شاخص قیمت مسکن Case-Shiller. براساس همان منبع داده ، قیمت مسکن آمریکا بین ژوئن 2012 و ژوئن 2022 115 درصد یا 67 درصد افزایش یافته است. تقاضا برای مسکن به ویژه در طول همه گیر Covid-19 افزایش یافته است: قیمت مسکن اسمی بین فوریه 2020 45 درصد افزایش یافته استو ژوئن 2022 و قیمت های واقعی 26 درصد افزایش یافت.

جای تعجب آور است که رونق 2012-22 با سال 1996-2006 قابل مقایسه است ، زیرا این چرخه قبلی شدیدتر از سایر مراکز مسکونی مسکونی در تاریخ آمریکا بود. هرچند شباهت اعداد سراسر کشور تفاوت مهمی را پنهان می کند. رونق قبلی در تعداد کمتری از مناطق کلانشهر متمرکز شد. رونق اخیر ما در سراسر کشور گسترش یافته است و بر شهرهای گسترده تری تأثیر می گذارد. در واقع ، این روند برای هر رونق مسکن جدید است که بیشتر مناطق کلانشهر را تحت تأثیر قرار دهد ، تا حدی به این دلیل که مقررات ساختمان همه گیر شده است.

شکل بالا ، ملی شدن رونق مسکن را نشان می دهد ، همانطور که در داستان های پنج منطقه کلانشهر مشاهده می شود. این داده ها از شاخص های مکرر فروش آژانس تأمین مالی مسکن فدرال ، اصلاح شده برای تورم است. هر سری در سه ماهه چهارم سال 1977 ، هنگامی که ققنوس وارد نمونه می شود ، ارزش یک را به خود اختصاص می دهد.

این سریال سه رونق را نشان می دهد. در وهله اول ، در اواخر دهه 1980 ، فقط نیویورک سیتی و لس آنجلس می بینند که قیمت ها پرش می کنند. در دوم ، در دهه 2000 ، لس آنجلس ، نیویورک و ققنوس انفجار قیمت ها را تجربه می کنند. در آخرین رونق ، سال 2010 ، آتلانتا و دالاس به حزب می پیوندند و هر پنج شهر شاهد افزایش قابل توجهی قیمت هستند.

رشد 46 درصدی قیمت واقعی آتلانتا بین پایان سال 2017 و سه ماهه سوم 2022 شایان ذکر است زیرا این شهر قبلاً پرونده کتاب درسی بوده است که چگونه شهرهایی که دارای عرضه مسکن فراوان هستند از نوسانات قیمت خفیف تر عبور می کنند-یعنی آنها این کار را نمی کنندبه عنوان مکانهایی که ساخت و ساز مسکن را محدود می کند ، چرخه های رونق شدید و شدید داشته باشند. در مقاله 2018 که من با جوزف ژیوکو همکاری کردم ، ما تجربه آتلانتا و سانفرانسیسکو را که به شدت توسعه مسکن را محدود می کند ، در طول دوره از سال 1985 تا 2013 قرار دادیم. مسکن جدید مسطح و حداقل ماند. قیمت های آتلانتا صاف ماند ، در حالی که مجوزهای آن غرق شده است. اما اخیراً ، قیمت های آتلانتا دقیقاً مانند قیمت های کالیفرنیای ساحلی ، به سمت بالا به سمت بالا رفته است.

در یک کار قبلی که من با Gyourko و آلبرت Saiz همکاری کردم ، بر اساس سهولت ساختمان ، بازارهای مسکن آمریکا را به سوم تقسیم کردیم. در طول رونق 1996-2006 ، محدودترین سومین رشد متوسط قیمت 98 درصد بود ، در حالی که رشد قیمت به طور متوسط فقط 28 درصد در کمترین تنظیم شده سوم بود.

هنگامی که یک بازار عملکردی به صورت الاستیک خوب تأمین می کند ، حباب نمی گیرید. یک محصول معمولی را در نظر بگیرید: سطل زباله. این موارد بسیار مفید هستند ، البته ، اما هرگز حباب زباله ای وجود نداشته است ، جایی که قیمت بازار قوطی های زباله منفجر شده است ، می گویند ، 300 درصد. تولیدکنندگان جهان می توانند قوطی های زباله را تقریباً در هر نقطه و تقریباً از هر چیزی بسازند. عرضه الاستیک تضمین می کند که قیمت ها هرگز از ضرب و شتم خارج نمی شوند.

هنگامی که بازار مسکن به درستی کار می کند ، مسکن فقط به یک کالای دیگر تبدیل می شود که ساخت آن نسبتاً آسان است و هزینه های ساخت و ساز پایین قیمت ها را کاهش می دهد. اما هنگامی که عرضه مسکن محدود می شود ، قیمت ها باد می شوند و حباب ها بسیار رایج تر می شوند. یكی از نزول های داشتن شهرهای بیشتر با بازارهای مسكونی بسیار تنظیم شده این است كه ما می توانیم انتظار داشته باشیم كه بیشتر آنها با درد مالی حاصل از آنها رونق و شلوغی را انجام دهند.

سیاستهای مجوز آسان باعث کاهش چرخه های قیمت مسکن شدید می شوند ، اما همچنین برای خریداران امکان از دست دادن سر خود را برای یک دوره کوتاه ، حتی در مکان های منطقه بندی ، امکان پذیر می کند. به عنوان مثال ، در سال 2005 و 2006 ، خریداران همزمان قیمت های لاس وگاس و ققنوس را پیشنهاد می کردند که سازندگان در حال آوردن یک مسکن جدید به بازار بودند. نتیجه یک پیش بینی بزرگ پیش بینی شده بود. منطقه کلانشهر ققنوس در سال 2021 مسکن بیشتری را نسبت به سال 2006 اجازه داد ، بنابراین شاید تاریخ خود را تکرار کند. اما در آتلانتا ، اجازه مسکن جدید بین سالهای 2006 و 2021 42 درصد کاهش یافت ، بنابراین افزایش قیمت دائمی در آن شهر به احتمال زیاد به نظر می رسد.

قوانین عرضه و تقاضا از بین نمی رود. اگر تقاضا برای زندگی در یک شهر قوی باشد و عرضه محدود باشد ، قیمت ها افزایش می یابد. شکل بالا در طی 70 سال گذشته اجاره واقعی و قیمت مسکن در لس آنجلس را نشان می دهد.

در دهه 1950 و 1960 ، هنگامی که L. A. بسیار کوچکتر بود ، این شهر مسکن بسیار بیشتری را تولید می کرد. در طول 60 سال گذشته ، تولید مسکن کاهش یافته و اجاره مسکن واقعی به طرز چشمگیری افزایش یافته است. این روند مسکن به اندازه شهر نیویورک کاملاً تیز نیست ، جایی که سقوط مجوزها و افزایش قیمت ها هر دو شدیدتر هستند ، اما قابل توجه هستند.

بیشتر کالیفرنیا در دهه 1970 به دلیل اینکه کالیفرنیا بهشت سازنده بوده است ، مقرون به صرفه باقی مانده است. با شروع از دهه 1960 ، مجموعه جدیدی از قوانین ، که غالباً محیط زیست توجیهی بود ، به مرحله اجرا درآمد و ساخت و سازها را بسیار سخت تر می کند. در حقیقت ، محدود کردن ساختمان در کالیفرنیای ساحلی آخرین چیزی است که در صورت مراقبت از کاهش انتشار جهانی ، باید از محیط زیست بخواهد. کار من با کاتالوگ متیو کان ، انتشار کربن مرتبط با زندگی در مناطق مختلف آمریکا را نشان می دهد و نشان می دهد که ساختمان در کالیفرنیای ساحلی به طور طبیعی معتدل و نه مثلاً ، در خارج از هیوستون یا ققنوس ، باعث کربن کمتر ساطع می شود ، زیرا مردم از تهویه هوا استفاده می کنندکمتربا این وجود ، سیاست گذاران توجیهی های زیست محیطی را برای قوانینی که محدود به ساخت در کالیفرنیا را محدود می کنند ، ذکر می کنند و قیمت ها را افزایش می دهند.

گیورکو و سایز، نویسندگان همکارشان، جاناتان هارتلی، جیکوب کریمل و آنیتا سامرز، سطح مقررات ساختمانی را در سراسر آمریکا اندازه گیری کرده اند. آنها افراد درگیر در فرآیند برنامه ریزی را در مورد همه راه هایی که می توان ساخت و ساز را دشوارتر کرد، از الزامات صریح بر روی توسعه دهندگان گرفته تا زمان های طولانی تایید تا مشارکت دادگاه ها و مجالس ایالتی بررسی می کند. آنها این سؤالات را در یک شاخص کلی ترکیب می کنند که جامعه و مناطق شهری را از سانفرانسیسکو (محدود کننده ترین) تا سنت لوئیس (کمترین) رتبه بندی می کند. حدود 75 درصد از زمین در منطقه سانفرانسیسکو و 68 درصد در منطقه نیویورک در جامعه ای قرار دارد که "به شدت تحت نظارت" در نظر گرفته می شود (تعریف شده به عنوان یکی از 25 درصد تحت نظارت ترین جوامع در ایالات متحده). جای تعجب نیست که این معیار به شدت با قیمت مسکن مرتبط است و با ارزش یک زمین چهار هکتاری که با حق ساخت خانه همراه است، ارتباط نزدیک دارد.

آنها در سال 2006 و 2018 سؤالات مشابهی را ارسال کردند تا بتوانند تغییرات چشم انداز نظارتی آمریکا را در طول زمان مقایسه کنند. اولین یافته کلیدی آنها این است که تلاش ها برای کاهش مقررات در مکان های محدود مانند نیویورک و لس آنجلس تا حد زیادی شکست خورده است: "در سطح کلان شهرها، هیچ موردی وجود ندارد که از سال 2006 یک بازار بسیار تنظیم شده در طول زمان به طور قابل توجهی کمتر تنظیم شود."علاوه بر این، به نظر می رسد مسیر تنظیم از الگوی سرایت فضایی پیروی می کند که هم در داخل و هم در سراسر مناطق گسترش می یابد. 90 درصد از مناطق شهری که در این نظرسنجی سختگیرانه شروع به کار کردند، "سهم جوامع خود را که خودشان به شدت تحت نظارت هستند" افزایش دادند.

در حالی که سواحل کانون اولیه تنظیم بیش از حد بودند، 61 درصد از غرب غیرساحلی و 53 درصد از شرق غیرساحلی بین سال های 2006 تا 2018 به طور قابل توجهی تنظیم تر شدند. در مقابل، 34 درصد از شرق غیرساحلی و 28 درصد از شرق غیرساحلی تنظیم تر شدند. مقررات غرب غیر ساحلی کاهش یافت. 52 درصد از Sunbelt تنظیم تر شد و 33 درصد کمتر تنظیم شد. با رعایت شعار ایالت ویرجینیای غربی، Montani Semper Liberi، منطقه کوهستانی ایالات متحده تنها منطقه ای در کشور بود که مکان های بیشتری نسبت به افزایش آن مقررات را کاهش می داد.

در سراسر کشور ، بزرگترین تغییرات نظارتی در حداقل اندازه و تعداد نهادهای مورد نیاز برای تأیید هرگونه بازپرداخت مشاهده شد. در سال 2006 ، 28 درصد از جوامع حداقل اندازه یک هکتار داشتند. تا سال 2018 ، 39 درصد از جوامع موجود در این نمونه حداقل اندازه زیادی از یک هکتار داشتند. سهم جوامعی که در آن یک بازپرداخت نیاز به تأیید حداقل سه نهاد از 22 درصد به 45 درصد رسید.

این خزش مقررات به این معنی است که منطقه بندی محدود کننده دیگر برای نیویورک و سانفرانسیسکو دیگر مشکلی نیست. محدودیت های نظارتی در ساختمان جدید اکنون بخشی از زندگی در بیشتر ایالات متحده است ، و این اثرات فجیع دارد که فراتر از فشار دادن قیمت ها فراتر می رود.

بسته شدن او از مرزهای متروپولیتن پیامدهای کلان اقتصادی دارد. باز هم ، محدود کردن عرضه چیزی که مورد تقاضا قرار دارد باعث می شود حباب دارایی به مراتب بیشتر محتمل باشد - و اینها اگر به اندازه کافی بزرگ باشند ، می توانند در هنگام ترکیدن ، همانطور که در سال 2007 انجام دادند ، تأثیر مخرب گسترده ای داشته باشند. سیستم مالی ایالات متحده تجزیه شد که هرج و مرج اقتصادی در سراسر جهان را رونمایی کرد.(اگر قیمت مسکن در دو سال آینده به طرز چشمگیری سقوط کند ، می توانیم امیدوار باشیم که اصلاحات پس از آخرین تصادف مسکن حداقل باعث شده است که بانکهای ما مقاومت بیشتری داشته باشند.)

دومین نکته کلان اقتصادی این است که محدود کردن رشد مسکن به معنای محدود کردن حرکت افراد فقیر به مکان های ثروتمند و تولیدی است. در طول تاریخ ما ، آمریکایی ها در جستجوی فرصت های اقتصادی حرکت کرده اند. در قرن نوزدهم ، کشاورزان خاک صخره ای نیو انگلستان را برای زمین ثروتمندتر دره رودخانه اوهایو ترک کردند. در قرن بیستم ، مهاجران از کاسه گرد و غبار برای کالیفرنیا و جیم کلاغ جنوبی برای شیکاگو و دیترویت فرار کردند. این روند جابجایی بسیار کند شده است زیرا افراد فقیر نمی توانند خانه هایی را در مناطق مرفه پیشرفت تکنولوژیکی مانند دره سیلیکون خریداری یا اجاره کنند.

"با فقیرتر شدن آمریکا ، پهنه بندی محدود کننده درآمدهای مالیاتی که می تواند دفاع ملی یا مراقبت از نیازمندان را تأمین کند ، محدود می کند."

اقتصاددانان پیتر گانونگ و دانیل شوگ ناپدید شدن مهاجرت کارگردانی را مستند می کنند. بین سالهای 1940 و 1960 ، جمعیت کشورهای ثروتمند بسیار بیشتر از جمعیت کشورهای فقیر رشد کردند زیرا فقیر در تعداد زیادی به مکان های ثروتمند منتقل شدند. از طرف دیگر ، بین سالهای 1990 و 2010 ، رشد جمعیت در کشورهای فقیرتر سریعتر بود زیرا مکان های ثروتمند ساختمان را بسیار دشوار می کردند.

سیلیکون ولی حتی 50 سال پیش ثروتمند بود و ساکنان ثروتمند آن کاری را انجام دادند که مانکور اولسون به ما گفت که انتظار داشته باشیم در کلاسیک خود یعنی ظهور و انحطاط ملل انجام دهند: آنها برای محافظت از خود در برابر بیگانگان سازماندهی کردند. آنها ساختمان را به طور فزاینده ای سخت می کردند، که تضمین می کرد خانه های آنها بسیار ارزشمندتر می شوند. این هزینه های بالای مسکن به این معنی بود که تنها افراد خارجی توانا می توانستند از پس آن برآیند.

طرف دیگر این وضعیت را می توان در مرکز شرقی آمریکا دید. در بخش بزرگی از آمریکا، از لوئیزیانا و می سی سی پی تا آپالاشیا و تا شهرهای Rustbelt، دستمزدها کم است و مرگ و میر افزایش یافته است. در بسیاری از شهرستان های این منطقه وسیع، بیش از 25 درصد از مردان در سنین عالی کار نمی کنند و اغلب برای مدت طولانی کار نکرده اند. چرا آنها به سانفرانسیسکو نقل مکان نمی کنند؟بیش از یک سوم این مردان غیرکارگر در سنین برتر در مرکز شرقی هنوز در خانه والدین خود زندگی می کنند. دیگران در خانه ای زندگی می کنند که متعلق به شخص دیگری است یا اجاره داده شده است. بدیهی است که آنها نمی توانند هزینه مسکن در سانفرانسیسکو را بپردازند و والدینشان نیز قرار نیست یک اتاق اضافی در آنجا به آنها بدهند. در نتیجه، مسکن محدود آنها را در مکان هایی با چشم انداز کمی به دام می اندازد.

اقتصاددانان چانگ تای هسیه و انریکو مورتی تلاش کرده اند کل تولید ناخالص داخلی از دست رفته را تخمین بزنند «زیرا شهرهایی با بهره وری بالا مانند نیویورک و منطقه خلیج سانفرانسیسکو محدودیت های سخت گیری را برای عرضه مسکن جدید اتخاذ کرده اند و به طور مؤثر تعداد کارگرانی را که دسترسی دارند محدود کرده اند. به چنین بهره وری بالایی.»آنها دریافتند که "این محدودیت ها رشد کل ایالات متحده را بین سال های 1964 و 2009 به میزان 36 درصد کاهش داد."

تخمین آنها قابل بحث است، اما مطمئناً درست است که آمریکا زمانی فقیر می شود که مکان های تولیدی به طور مصنوعی رشد را با مقررات مسکن محدود می کنند. این امر باید مقررات مسکن محلی را به موضوع نگرانی ملی تبدیل کند. منطقه بندی محدودکننده با فقیرتر کردن آمریکا، درآمدهای مالیاتی را که می تواند بودجه دفاع ملی یا مراقبت از نیازمندان را تأمین کند، محدود می کند و کشور را تضعیف می کند.

مقررات محلی استفاده از زمین نیز آمریکا را نابرابرتر می کند. همکار من راج چتی و همکارانش یک «اطلس فرصت» تهیه کرده اند که نشان می دهد آمریکایی های فقیر در کجا بیشترین شانس را برای رشد و موفقیت دارند. معیار اصلی آنها از فرصت، درآمد بزرگسالان کودکانی است که والدینشان در زمان تولد کودک فقیرتر از سه چهارم هم نسلانشان بودند. در شکل زیر، کلان شهرها را بر اساس این معیار دسته بندی کردم و آنها را به پنجک دسته بندی کردم. این شکل میانگین شاخص کاربری زمین وارتون را از سال 2006 برای هر پنجک نشان می دهد. همانطور که شکل نشان می دهد، مقررات استفاده از زمین در مناطقی که بیشترین فرصت اقتصادی را برای کودکان فقیر ارائه می دهد، سختگیرانه ترین است.

زمانی که ساختمان ها را در مناطق پر فرصت منطقه بندی می کنیم، رویای آمریکایی را منطقه بندی می کنیم.

سیاستگذاران چگونه می توانند این وضعیت را تغییر دهند؟آسان نخواهد بودوادار کردن مالکان خانه در حومه های مرفه برای تغییر قوانین منطقه بندی خود با گفتن اینکه این برای کشور یا محیط زیست خوب است، کارساز نیست - این به معنای درخواست از آنها برای انجام اقداماتی است که ارزش بزرگترین دارایی شان را کاهش می دهد.

شهرهای بزرگ تر فرصت امیدوارکننده تری برای اصلاحات ارائه می دهند، زیرا در آن ها جامعه وسیع تری نسبت به مالکان خانه وجود دارد: بانک هایی که می خواهند هم به سازندگان و هم به خریداران وام بدهند. طرفداران مسکن ارزان قیمت؛و کارفرمایان، که خواهان مسکن ارزان تری هستند که استخدام نیروی کار ارزان تر را برایشان آسان تر کند. در واقع، مؤثرترین مدافع اصلاح منطقه بندی که شنیده ام، مدیر عامل یک رستوران زنجیره ای بزرگ در ماساچوست بود که به میت رامنی، فرماندار وقت شکایت کرد که هزینه های بالای مسکن توانایی او را برای گذران زندگی از بین می برد.

کلمنس تریکو، اقتصاددان و دانشمند علوم سیاسی، تأثیر ادغام حوزه های قضایی در فرانسه را مورد مطالعه قرار داده است. او متوجه می شود که وقتی حوزه های قضایی کوچک تر به حوزه های قضایی بزرگ تر تبدیل می شوند، حوزه قضایی که اکنون ترکیب شده است، اجازه مسکن بیشتری را می دهد. این بهترین شواهد علوم اجتماعی ما را نشان می دهد که حوزه های قضایی بزرگتر برای ساختمان های بیشتر باز هستند. من در مورد یک کمپین سراسری برای ادغام شهرها با یکدیگر بحث نمی کنم، اما پیشنهاد می کنم که اصلاح طلبان مسکن به جای شهرهای کوچکتر، روی شهرهای بزرگتر تمرکز کنند.

اگر بخواهیم مقررات مربوط به کاربری اراضی را در حوزه های قضایی کوچکتر تغییر دهیم ، این مسیر از طریق قانونگذاری های ایالتی طی می شود ، که تقریباً قدرت غیرقابل تحمل برای تغییر منطقه بندی محلی دارند. آنها می توانند راه هایی برای دور زدن کدهای محلی فراهم کنند ، زیرا ماساچوست 50 سال پیش با فصل 40b (که به دولت اجازه می داد پروژه های مسکن ارزان قیمت را در مناطق گران قیمت مجاز کند) یا با ایجاد مشوق های مالی برای ترغیب محلی ها برای امکان ساخت و سازهای بیشتر فراهم کرد.

رابرت الیکسون و دیوید شلیچر ، هر دو دانشکده حقوق ییل ، دو نفر از خردمندترین دانشمندان حقوقی در مقررات استفاده از زمین هستند. الیکسون اساساً در سال 1975 پیشگام بود و او کتابی فوق العاده اخیر را نوشت: محله های یخ زده آمریکا: سوء استفاده از منطقه بندی. من در نگاه کردن به کالیفرنیا ، از او آشکارا قرض می گیرم.

به مدت 50 سال ، کالیفرنیا یک قانون نیاز به مسکن منطقه ای داشته است که گفته می شود مبلغ مسکن را به همه حوزه های قضایی کالیفرنیا اختصاص می دهد و اگر این مناطق اجازه ساخت و ساز کافی را نداشته باشد ، مجازات هایی را اعمال می کند. از نظر تئوری ، این یک مکانیسم خوب به نظر می رسد ؛در عمل ، نهاد نسبتاً بی دندان ثابت شده است. از نظر عملیاتی ، وزارت مسکن و توسعه جامعه کالیفرنیا ارزیابی های مسکن را تخصیص می دهد ، و جوامع مقررات مسکن را ارائه می دهند - برای چنین اصلاحات پهنه بندی - که به آنها اجازه می دهد این ارزیابی ها را انجام دهند. اگر شهرها بر اساس ساختمان واقعی نتوانند به ارزیابی های خود برسند ، توانایی رد پروژه ها را به صورت موقت از دست می دهند. اما این عمل هنوز هم جوامع غیر سازگار را به همان اندازه محدود که می خواهند به منطقه آزاد می کنند. در نتیجه ، در شکل فعلی خود اندکی انجام می شود.

در سال 1990 ، قانون پاسخگویی مسکن کالیفرنیا ابزاری بالقوه بسیار قدرتمندتر را معرفی کرد: "راه حل سازنده". ایده اصلی این بود که ، در جوامعی که نتوانسته اند سهمیه خود را برآورده کنند ، مقررات منطقه بندی ایالتی امکان ساخت مسکن با درآمد ارزان قیمت و متوسط را فراهم می کند و قوانین محلی را بر عهده دارد. این بای پس ماساچوست 40b را تکرار کرد و به نظر می رسید که به طور بالقوه قدرتمند باشد ، یا مستقیماً به مسکن بیشتر اجازه می دهد یا محلی را القا می کند تا از دست دادن کنترل خودداری کند.

متأسفانه ، به مدت 30 سال ، این راه حل تأثیر کمی داشته است. کریس المندورف ، یک محقق حقوقی در دانشگاه کالیفرنیا - دیویس ، فکر می کند که "محتمل ترین پاسخ" برای اینکه چرا راه حل سازنده آنقدر ناکارآمد بوده است این است که "آنقدر ضعیف پیش نویس و گیج کننده نبوده است که توسعه دهندگان احتیاط معمولی نبوده اندمایل به شانس آن است. "در سال 2019 ، کالیفرنیا قانون بحران مسکن خود (SB 330) را تصویب کرد ، که هدف آن توانمندسازی سازندگان و پاکسازی سردرگمی قانونی بود. اگر دادگاه های کالیفرنیا به عنوان راه حل سازنده ، همانطور که ممکن است ، این قدرت بسیار بیشتر از SB 9 کالیفرنیا ، که سال گذشته گذشت ، به طرفداران زیادی برخوردار است. این قانون به مردم این امکان را می دهد تا تعداد زیادی از آنها را به دو بخش تقسیم کنند-تغییر در جهت درست ، اما بعید است که ساخت و سازهای مسکن در مقیاس بزرگ را که کالیفرنیا به آن احتیاج دارد ، ارائه دهد.

رویکرد کالیفرنیا یک مدل ممکن را برای سایر کشورها فراهم می کند. همانطور که الیکسون توصیه می کند ، قوه مقننه می تواند آژانس های دولتی ایجاد کند که بر رفتار نظارتی محلی نظارت داشته باشد. یک آژانس مؤثر یک هدف واحد خواهد داشت: اطمینان از ساخت مسکن با قیمت متوسط در مکان های مطلوب. رهبری آژانس برای دستیابی به این هدف پاسخگو خواهد بود. و آژانس باید قدرت واقعی داشته باشد ، که اگر صلاحیت اجازه ساخت و ساز در جوامع غیرمجاز را داشته باشد.

W Hen Califoia تنظیم می کند ، بر بقیه کشور تأثیر می گذارد. افرادی که می خواهند به کالیفرنیا نقل مکان کنند ، از این آیین نامه صدمه دیده اند ، اما در این مورد هیچ رای ای کسب نمی کنند. در مورد مقررات شهر نیویورک نیز همین موضوع است. دولت فدرال می تواند نقش مهمی در سوق دادن دولت های محلی برای در نظر گرفتن پیامدهای ملی رفتار نظارتی خود داشته باشد.

الیکسون به ما یادآوری می کند که مدتها پیش دولت فدرال ، تحت عنوان وزیر بازرگانی هربرت هوور ، گسترش قوانین منطقه بندی را در سراسر ایالات متحده تشویق کرد. همانطور که هوور در سال 1926 نوشت: "هنگامی که کمیته مشورتی پهنه بندی در سپتامبر سال 1921 در وزارت بازرگانی تشکیل شد ، تنها 48 شهر و شهر ، با کمتر از 11،000،000 نفر ، احکام منطقه بندی را اتخاذ کرده بودند" ، اما "تا پایان سال 1923، کمی بیش از دو سال بعد ، منطقه بندی در 218 شهرداری ، با بیش از 22،000،000 نفر جمعیت ، و افراد جدید هر ماه به لیست اضافه می شود. "سخنان هوور از پیشگفتاری که وی به یک سند وزارت بازرگانی نوشت ، حاوی "یک قانون استاندارد منطقه بندی است که تحت آن شهرداری ها می توانند مقررات منطقه بندی را اتخاذ کنند."به قول هوور ، "اهمیت این قانون استاندارد منطقه بندی امکان پذیر نمی تواند بیش از حد مورد تأکید قرار گیرد" زیرا قوه مقننه فقط لفظ عمل را قرض می گیرد. امروز ، دولت فدرال می تواند قوانین مدل را برای ایجاد یک آژانس نظارت بر مسکن ایالتی تهیه کند که باعث می شود صدمات ناشی از طرح هوور را برای قوه مقننه آسانتر کند.

با جاه طلبی تر ، واشنگتن می تواند مشوق های مالی را برای قانون اساسی ایالتی فراهم کند. ما در میان فشار زیرساختی عالی قرار داریم. چرا نمی توان هزینه های ملی زیرساخت ها را برای کشورهایی که اطمینان حاصل می کنند آسانتر از ساخت آن باشد ، سخاوتمندانه تر باشد؟از این گذشته ، در صورت ایجاد مسکن جدید برای استفاده از آن ، مزایای یک جاده یا بزرگراه جدید بسیار بیشتر خواهد بود. در آغوش تجزیه و تحلیل هزینه و سود معقول برای هزینه های فدرال که چشم انداز ساختمان جدید را در نظر می گیرد ، باید به طور مؤثر این هزینه را در مورد توانایی ساخت. این امر به قانونگذاران ایالتی می دهد كه می خواهند به مسكن بیشتری اجازه دهند تا به همكاران خود بگویند: "اگر قانونی را تصویب نکنیم كه آزادی بیشتری به صاحبان املاك محلی بدهد ، دسترسی به بودجه بزرگراه فدرال را از دست خواهیم داد."

منطقه بندی محلی به یک مسئله ملی تبدیل شده است. تنظیم بیش از حد به تولید ناخالص داخلی ملی ما آسیب می رساند ، منجر به انتشار بیشتر کربن می شود و تحرک رو به بالا را مختل می کند. زمان آن فرا رسیده است که ملت به طور کلی یک راه حل گسترده تر را دنبال کند.

ادوارد ال گلاسر استاد اقتصاد در هاروارد ، سردبیر مجله شهر و همکار ارشد موسسه منهتن است. او نویسنده Triumph of the City است.

عکس برتر: هنگامی که بازار مسکن به درستی کار می کند ، مسکن فقط به یک کالای دیگر تبدیل می شود که ساخت آن نسبتاً آسان است. هنگامی که عرضه مسکن محدود می شود ، قیمت ها باد می شوند و حباب ها می توانند ایجاد شوند.(دیوید جی فیلیپ/عکس AP)

City Joual انتشار موسسه تحقیقات سیاست منهتن (MI) ، یک اتاق فکر پیشرو در بازار آزاد است. آیا علاقه مند به حمایت از مجله هستید؟به عنوان 501 (c) (3) غیرانتفاعی ، کمکهای مالی در حمایت از MI و City Joual کاملاً قابل پرداخت مالیاتی است که طبق قانون ارائه شده است (EIN #13-2912529). اهداء کردن